1 марта 2015 года вступила в силу новая, кардинально обновленная редакция Земельного кодекса (в редакции Закона № 171-ФЗ от 23 июня 2014 года «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Данный закон внес крупнейшие за последние 14 лет земельной реформы в РФ поправки в земельное законодательство. Сегодня мы расскажем о некоторых из них.
Принимая во внимание масштабность изменений, давайте разберемся, что этот закон означает для нас с вами.
Выделим основные нововведения, касающиеся граждан и юридических лиц:
• Установлен новый порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
• Определены особенности приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.
• Установлена возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков.
• Уточнены правовые нормы, определяющие понятие «земельный участок», устанавливающие порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками.
• Внесена новая статья в Гражданский кодекс РФ, предусматривающая отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Особо хочется остановиться на тех положениях закона, в соответствии с которыми у граждан имеется право приобрести земельные участки в собственность бесплатно. Рассмотрим эту ситуацию на примере «дачной амнистии». Законодатель установил, что до 31 декабря 2020 года члены садоводческого некоммерческого объединения, независимо от даты вступления в члены указанного объединения, имеют право приобрести земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно. При этом земельный участок должен в совокупности соответствовать ряду условий, такой земельный участок не должен являться ограниченным в обороте. Принимая во внимание особый статус земель в ЗАТО, связанный с их ограничением в обороте, данные нормы закона на территории ЗАТО г.Железногорск не реализуются. Это означает, что граждане, не оформившие в свое время надлежащим образом сделку купли-продажи садового участка, расположенного в границах ЗАТО Железногорск, не могут в настоящее время приобрести этот участок бесплатно в собственность по «дачной амнистии».
Теперь о новом порядке предоставления земельных участков. Произошел отказ от традиционной процедуры предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта. Исключено понятие выбора участка. Следовательно, отсутствует необходимость в подготовке и согласовании акта выбора земельного участка. Теперь порядок предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территории. При этом предварительное согласование места размещения объекта сохраняется в рамках подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В распространенных ситуациях, когда участок не сформирован и нет утвержденного проекта межевания территории, заявитель за свой счет разрабатывает схему его расположения на кадастровом плане и передает ее в орган местного управления на утверждение.
Следует отметить, что новое законодательство расценивает аукцион как общее правило приобретения прав на земельные участки для строительства (включая объекты коммерческой недвижимости, промышленные и производственные объекты и индивидуальные гаражи, в том числе эллинги). Законом предусмотрена возможность проведения аукциона по инициативе частного лица, однако такая возможность не распространяется на территории населенных пунктов и городов федерального значения.
На приобретение земельного участка без торгов можно будет рассчитывать только в ограниченном числе случаев, установленных в Земельном кодексе РФ. Так, закон предусмотрел возможность предоставления земельных участков без проведения аукциона некоторым льготным категориям граждан (в том числе многодетным) для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Перечень конкретных категорий льготников должен быть установлен в законодательстве субъектов Российской Федерации.
Получить землю без торгов смогут и юридические лица. В Земельный кодекс РФ вводится новая глава V.I, устанавливающая закрытый перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов для юридических лиц: предоставление земельного участка для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений; для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и ряд других случаев.
Переходными положениями (ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ) устанавливается, что если решение о предварительном согласовании места размещения объекта было принято до 1 марта 2015 г., то участок может быть предоставлен только лицу, указанному в таком решении, без проведения торгов до 1 марта 2018 г.
Ирина ЛУКИНА, и.о. руководителя МКУ «Управление имуществом, землепользования и землеустройства»
